El comportamiento ético y deontológico de los profesionales que intervienen en la gestión del Informe de ITE (Arquitectos Superiores, Arquitectos Técnicos, Administradores de Fincas, etc ...) debe ser exquisito.

¿Sabía usted que las empresas mantenedoras de los ascensores tienen prohibido hacer las inspecciones obligatorias reguladas por la normativa de sus propios ascensores? Solamente pueden hacerlas los Organismos de Control Autorizados (OCA), que son totalmente independientes, dado que esa inspección es un Procedimiento de Inspección de la Administración Pública.

¿Se imagina al propietario de un coche pidiéndo a un trabajador o al mismo dueño de la empresa que le está pasando la ITV, que le haga antes una "pre-ITV"? Eso es totalmente ilegal por motivos obvios. Lo legal es llevar el coche a un tercer taller (ajeno al de la ITV), dado que una ITV también es un Procedimiento de Inspección de la Administración Pública. Lo cual no obstante no garantiza al propietario del vehículo que luego la ITV sea "positiva".

IMPORTANTE: La ITE es también un Procedimiento de Inspección de la Administración Pública.

• No permitas nunca "pre-ites". La "pre-ite" es decirle al cliente que tiene que hacer unas obras para que luego se puede presentar una ITE positiva. La "pre-ite" no está regulada por ningún cuerpo jurídico. Ni lo estará nunca, porque no puede estarlo. Es una mala práxis cercana a la estafa, un Fraude de Ley totalmente contrario a la ética profesional y a los intereses del cliente, al que se le induce a realizar y pagar unas obras relacionadas con un hipotético Informe de ITE que aún ni siquiera existe. Cualquier documento técnico relacionado con la ITE (fotos, recomendaciones, etc ...) debe ir anexado al Informe de ITE que se presente en la Gerencia, nunca "por fuera". Y, por supuesto, sin incrementar el precio total incialmente ofertado. ¿Qué pasaría si, durante las obras "pre-ite" en una comunidad, un propietario cualquiera, que no tiene por qué ser el presidente si el plazo ya ha pasado, art. 5.5 Ordenanza ITE, encarga la ITE a otro técnico y éste la redacta positiva? El follón sería monumental. Si el cliente te pide asesoramiento previo, dicho asesoramiento tiene que estar incluido en los 130 € que cuesta el servico profesional. Nuestros técnicos ni hacen ni cobran "pre-ites". El 97% de nuestras ITEs son directamente positivas, sin obras previas. No buscamos proyectos ni direcciones de obras. Por supuesto, para el 3% de los casos restantes, nos comprometemos a no participar en las obras ni directa ni indirectamente. No permita que en su comunidad se hagan "pre-ites" (obras previas a la ITE) y, muchísimo menos, que las proyecte o dirija el propio técnico que va a redactar el Informe de ITE. Recuérdele a su Administrador que eso es una mala praxis profesional cercacana a la estafa y exíjale que pida más presupuestos. Porque del mismo modo que para un mismo procedimiento judicial dos Magistrados pueden dictar sentencias opuestas o contradictorias, para un mismo edificio dos técnicos puede redactar ITEs opuestas (negativa y positiva).
• No permita nunca las "post-ite". Son aquellas en las que un técnico redacta una ITE negativa en la que prescribe unas obras y luego es él mismo el que redacta el proyecto y dirije esas obras. "Crearse trabajo para uno mismo" esta feo, pero es legal y está permitido en el sector privado. No así en la ITE, dado que, como venismo diciendo, es un Procedimiento de Inspección de la Administración Pública.

🏢 Aquí la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), que por supuesto es de obligado cumplimiento en toda España, es clara y rotunda. Como también lo es la jurisprudencia casacional que la desarrolla, una serie se Sentencias del TS que nos recuerdan que los profesionales competentes para la redacción del Informe de ITE resultan de la aplicación por asimilación de los arts. 2.1 y 10.2.a de la LOE. El Tribunal Supremo ha justificado esta limitación legal por “razones imperiosas de interés general. Cuando la intervención administrativa trata de verificar que el inmueble cumple las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad necesarias para ser destinado al uso previsto, la reserva del ejercicio de ciertas actividades en favor de unos profesionales concretos por razón de su preparación y cualificación está justificada por razones de seguridad pública y salud pública de los consumidores y de los destinatarios de servicios”.

🏢 Así las cosas, el Arquitecto Superior es el único profesional habilitado por Ley para redactar el Informe de ITE de la totalidad de tipos de edificios, sea cual sea su uso (residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente, cultural, forestal, industrial, naval, aeronáutico, agropecuario, minero, de la energía, de la hidráulica, de ingeniería de las telecomunicaciones, del transporte terrestre, marítimo, fluvial y/o aéreo, de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación).

🏢 Sin embargo, para edificios de un uso concreto, la normativa sí permite la intervención de otros técnicos distintos a los Arquitectos Superiores. Por ejemplo, los Ingenieros Superiores Industriales o los Ingenieros Técnicos Industriales están habilitados para redactar los Informes de ITE de las naves industriales. Pero no de un edificio de viviendas.

🏢 En ITESEVILLA todos los profesionales dedicados a la redacción de los Informe de ITE de cualquier edificio, sea cual sea su uso, somos Arquitectos Superiores.

En Sevilla, la descripción de los obligados a presentar el Informe de ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) está bastante clara en la ordenanza municipal y en la normativa urbanística andaluza. La obligación recae siempre en el propietario del inmueble. La ordenanza establece que la inspección se realiza “por cuenta y cargo del propietario”. Y, en consecuencia, el propietario (o su representante legal) es quien debe presentar el informe ante el Ayuntamiento.

Ejemplos concretos:

🏢 Comunidad de Propietarios → la obligación es de la comunidad, siendo su presidente el representante de la misma en juicio y fuera de él.

🏠 Viviendas unifamiliares → el obligado es el propietario individual.

Es el resultado de una inspección técnica realizada por el técnico, en la que valora y evalúa si el edificio inspeccionado cumple las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público exigidas por la correspondiente normativa reguladora. El Informe de ITE está compuesto por varios elementos, pero hay cuatro fichas que tienen una importancia fundamental:

🏠1.- CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA: el redactor debe dictaminar si el edificio presenta la estructura en buen estado o con mínimas afecciones que no comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio o construcción y no requieren la realización de obras de reparación salvo aquellas propias de mantenimiento.

🏠2.- FACHADAS Y MEDIANERAS: el redactor debe dictaminar si el edificio presenta las fachadas y medianeras en buen estado o con mínimas afecciones que no suponen peligro para la vía pública o zonas interiores de la edificación y no requieren la realización de obras de reparación salvo aquellas propias de mantenimiento.

🏠3.- ESTANQUEIDAD E INSTALACIONES GENERALES: el redactor debe dictaminar si el edificio presenta las cubiertas, paramentos, carpinterías exteriores y redes de fontanería, saneamiento y electricidad en buen estado o con mínimas afecciones que no afectan a la habitabilidad y uso efectivo y no requieren la realización de obras de reparación salvo aquellas propias de mantenimiento.

🏠4.- OTRAS CONDICIONES DE SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y ORNATO QUE AFECTEN A LA HABITABILIDAD Y USO EFECTIVO: el redactor debe dictaminar si el edificio no presenta otras deficiencias no contempladas en los apartados anteriores referentes al mantenimiento o recuperación de las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.